임차인경매 제딸은 24살 사회초년생으로 오피스텔 전세보증금을 돌려받지못해 민사소송을 해서 승소를 했습니다.다행인지

제딸은 24살 사회초년생으로 오피스텔 전세보증금을 돌려받지못해 민사소송을 해서 승소를 했습니다.다행인지 확정일자를 받아 경매 1순위고요쥔이 의보를 안내서 2순위 압류가 되어있구요의보공단서는 개인정보라고 의보가 얼마나 밀렸는지안알려주는 상태고 신용조사를 맡겼더니 쥔이 빚이 많은상태고여기저기 부동산이 각종 다 입류상태고 본인 재산은 없습니다디딤돌 대출을받아 일억이천 전세인데 요즘 매매가는 일억 정도합니다 손해를 조금 감수하더라도 경매를 신청해 이사하고싶어하는데 계속 사는게 맞을까요?이사히는게 나을까요?경매를 하면 어떤걸 조심하고 신경써야할까요? 앞으로 주인의 다른 밀린세금이나 이런걸로 1순위가 바뀌는 일은 없을까요?검색을 많이 해봤는데 각각 사정이 달라서어떻게 하는게 최선일까요?

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답변드립니다.

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요약해보면

1. 오피스텔 전세금 1억2천으로 계약 → 확정일자 받고 전입신고 완료.

1. 2. 집주인 채무 문제로 건강보험공단이 2순위 압류.

2. 3. 전세권자(당신)는 1순위로 배당 받을 수 있는 상태.

3. 4. 현재 오피스텔 시세는 1억 내외 → 전세금보다 낮음.

4. 5. 경매 진행 시 손해 감수는 피할 수 없음.

5. 6. 집주인은 다른 부동산에도 채무 및 압류 → 채무과다 상태.

6. 7. 디딤돌 대출이용 중 → 만기 시 상환 압박 우려도 있음.

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핵심 쟁점

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1. 계속 거주 vs 경매 신청

선택	장점	단점
계속 거주	보증금 손해는 없음(형식적으로), 생활환경 변화 없음	집주인 파산 시 회수 불가 위험↑, 계약 갱신 거절 가능성, 매도되면 낙찰자에 따라 퇴거해야 함
경매 신청	법적 절차 통해 일정 부분이라도 보증금 회수 가능, 이사 통해 마음 편해짐	매매가 하락으로 손해 확정, 경매 진행 시 시간·비용 소모

2. 보증금 회수 가능성

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• 경매로 진행해도 시세가 1억이라면, 실질 회수금은 1억도 안 될 수 있음 (감정가 대비 낙찰가 80~90% 수준이 일반적)

• 1순위이지만, 경매비용(집행비용, 취득세, 체납 세금 일부) 등이 먼저 빠지고 남은 금액에서 배당

• 실질 회수 가능 예상액은 약 9,000만 원 내외일 수 있음 (추정)

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3. 어떻게 하는 게 현실적일까?

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- 이사하는 편이 나을 수 있습니다

• 이미 시세 하락으로 보증금 전액 회수는 불가능

• 집주인 상태상 계속 거주해도 회복 가능성 거의 없음

• 향후 문제가 복잡해질 수 있음:

• 집이 제3자에게 매각 시 퇴거 요구

• 갱신 거절, 혹은 대출 만기 도래 시 리스크

• 손해를 감수하더라도, 미래의 더 큰 손실을 막는 선택이 될 수 있음

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4. 당사자가 저라면 절차 (예시)

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2. 임차권등기명령 신청

• 경매 전 이사할 수 있고, 퇴거 후에도 우선변제권 유지

• 법원에 간단히 신청 가능 (비용 저렴)

1. 경매 신청

• 이미 확정일자 및 전입 완료 → 배당요구 안 해도 됨

• 경매는 집행비용 약간 들지만, 회수 가능성을 확보

1. 추후 이사

• 다른 안정적인 보증금으로 이사 (전세보증보험 가입 고려)

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주의사항

• 디딤돌 대출로 인한 금융권 문제 발생하지 않도록, 금융기관에 상황 설명하고 이사 계획 상담 필요

• 신용 손상 방지를 위해 집주인의 채무가 본인 신용에 영향 주지 않도록 주의

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정리해 보자면

• 경매 진행 + 임차권등기명령으로 권리 보장받으며 이사 추천

• 현 거주 유지 시 회수 가능성 낮고, 주거불안 계속됨

• 손해 감수는 괴롭지만, 지금 선제적으로 대응하는 것이 정신적·재정적으로 장기적으로 유리